不動産売却の流れ
不動産売却の流れを7項目に分けてご説明します。
ご売却相談にはじまり、査定、ご契約から確定申告まで疑問点や注意点を分かりやすくまとめましたので、
まずはこちらをご参考にご確認下さい。
1 売却の相談・査定依頼
お客様の大切な財産である不動産をご売却に向けた手続きなどについてご説明します。
相談
【相続した不動産を売却したい】【自宅を売却して新居の購入をしたい】【処分したい不動産がある】等、お客様のご要望やお悩みをお聞かせ下さい。
ここで売却活動をスムーズに行うための条件や時期等を整理します。
査定依頼
弊社の不動産価格査定は無料です。以下より査定方法をお選び下さい。
※弊社では AI 査定は行っておりません。こちらに記載の査定方法は一般的な査定方法の種類になります。
簡易査定とは？
近隣売り出し事例や成約事例等の【類似物件データ】や公示地価や路線価等の【統計データ】を参考に、机上査定価格を調査して、その結果を報告する査定方法です。
現地訪問をしない為、土地の高低差や隣地との境界関係や眺望・日当たり・建物内外装の程度等が査定結果に反映されません。そのため訪問査定の結果と誤差が生じることがありますのであらかじめご了承下さい。
訪問査定とは？
簡易査定情報に加え、担当者が実際に現地を訪問・調査してその結果を報告する査定方法です。建物や敷地等を実際に現地確認し、建物の程度や土地の詳細状況、周辺環境等を考慮し査定を行うので、簡易査定よりも正確で実勢価格に見合った査定結果の報告ができます。
スピード売却とは？
弊社と取引実績のある不動産買取会社による買取価格を調査し、その結果をお知らせする査定方法です。
不動産買取会社による買い取りは、再販を目的としているため、一般的に仲介での売却価格より低くなりますが、スピード重視で売却したい方、確実に資金化したい方にとって便利な売却方法です。
| こんな方に オススメ |
机上簡易査定 | 訪問査定 | スピード売却 |
|---|---|---|---|
|
・どのくらいの価値があるのか知りたい ・今は売却しないが将来的に検討しているのでおよその価値を知りたい |
・売却検討中で正確な実勢価格が知りたい ・不動産会社に売却を依頼したい ・相続等で取得した不動産を売却検討している |
・できるだけ早く確実に資金化したい ・販売広告を行わず内密に売却を希望している |
2 物件調査・価格査定
物件調査
実勢調査をする為に、不動産そのものの調査、権利関係、法令上の制限や地域特性等、安全・安心な取引のための調査を行います。
物件調査内容
| 法務局調査 | 登記事項、隣地所有者、公図、測量図、建物図面 |
|---|---|
| 役所調査 | 都市計画法、建築基準法の制限、道路関係、その他の法令上の制限・上下水道の埋設管 |
| 現地調査 | 接面道路状況、給排水設備、電気・ガスの供給、境界線、越境物、土地・建物の利用状況 |
※調査項目は物件種別によって異なります。
※現地調査には弊社が調査するものの他に売主様に確認させていただく内容も含まれます。
価格査定
不動産の特性、近隣の取引状況、市場データ等を総合的に分析し、売却が見込める価格を提示し実際に販売する価格(売出価格)は売主様のご希望を踏まえて決定します。
価格査定の流れ
※お客さまのご要望により対応します。
手取り金額を予測
不動産売却金額=手取り金額ではありません。不動産を売却する際には諸費用(仲介手数料などの諸経費と印紙税・所得税などの税金)が必要です。
そのため手取り金額は不動産売却金額から諸費用を差し引いた金額になります。
諸費用
| 経費 | 仲介手数料、測量費用、登記費用（抵当権抹消費用・司法書士手数料）、解体費用、引越し費用等 |
|---|---|
| 税金 | 印紙代、所得税（譲渡所得税＋復興特別所得税）、住民税 |
| 売買金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 800万円まで | 330,000円（税込） |
| 800万円超 | 売買価格の 3% + 6万円 + 消費税 |
査定時の必要書類
| 戸建 |
・納税通知書（課税明細書） ・土地、建物の登記簿謄本 ・公図、測量図 ・不動産売買契約書、重要事項説明書 |
|---|---|
| マンション |
・納税通知書（課税明細書） ・土地、建物の登記簿謄本 ・不動産売買契約書、重要事項説明書 ・分譲時のパンフレット ・管理規約、使用規則 |
※記載内容については、できればご確認させていただきたい書面の内容となります。
※お手元に資料がない場合には担当までご相談下さい。
3 媒介契約の締結
媒介契約
ご所有の不動産を正式にご売却依頼いただきますと、売主様が不動産会社に仲介を直接依頼するための契約【媒介契約】の締結をします。
この時に売却不動産の状況等を買主様に事前にお伝えする【物件状況確認書】【付帯設備表】をご提出いただきます。
また、媒介契約には3種類ございますので、こちらの表をご確認下さい。
【媒介契約】は売却を1社のみに依頼する【専任専属媒介契約】、【専任媒介】、複数の会社に売却依頼ができる【一般媒介】の3種類があり、基本的には売主様が自由に選べます。
それぞれの特徴は次の通りです。
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | × | × | ○ |
| 自己発見取引 | × | ○ | ○ |
| 売却状況報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 法令上の定めなし |
| レインズ登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | 法令上の定めなし |
| 契約期間 | 3カ月以内 | 3カ月以内 | 定めなし |
※ レインズ（指定流通機構）とは
国土交通大臣の指定を受けた全国4箇所の不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムです。
- ・東日本レインズ：http://www.reins.or.jp/
- ・近畿レインズ：http://www.kinkireins.or.jp/
- ・中部レインズ：https://www.chubu-reins.or.jp/
- ・西日本レインズ：http://www.nishinihon-reins.or.jp/
4 売却活動
媒介契約締結後
媒介契約締結後は、①販売戦略を立てる ②広告宣伝 ③購入検討者様への紹介・案内 の流れで売却活動を進めていきます。
※この時に発生する広告宣伝費は弊社にて負担します。
弊社 ホームページ
● 360°パノラマ画像（マンション・戸建）
不動産ポータルサイト
at home
「SUUMO」・「アットホーム」・などの各ポータルサイトへ掲載します。
レインズ
レインズ（指定流通機構）コンピュータネットワークシステムに登録します。全国約12.4万社の不動産業者に情報が公開されます。
オープンハウス・現地販売会
売主さまのご協力のもと開催日程等をご相談させていただきます。実際のお住まいをご覧いただく事で購入検討者が暮らしをイメージしやすくなります。
※売却活動については売主様とご相談の上、進めさせていただきます。
追加での広告掲載や紙媒体への掲載等ご希望がございましたら別途ご対応させていただきます。
追加での広告掲載をご希望される場合には別途費用が発生する場合がございます。
☆ポイントアップ☆
購入を検討されている方が内覧した際に良い印象を持っていただけるよう事前準備をしましょう。
室内・水まわりの清掃や片付け等のご提案をさせていただきます。
売却活動状況の報告（媒介報告）
売却活動の進捗状況や反響について定期的に報告します。
- 専属専任媒介契約：1週間に1回以上
- 専任媒介契約：2週間に1回以上
- 一般媒介契約：必要に応じて報告
媒介報告の内容
| ・広告活動の状況 ・購入検討者様の反響状況 ・今後の販売活動の計画 |
5 不動産売買契約の締結
契約条件の合意
購入検討者様より【不動産買付証明書】の提出があったら売主様への契約条件交渉を行います。 取引価格・引き渡し時期・諸条件等をまとめ、契約へ進みます。
売買契約の流れ
・手付金の受領
☆各サポート＆サービス☆
- ・リフォーム、ハウスクリーニング
- ・残置物搬出
- ・測量士、司法書士のご紹介
弊社にて対応可能なものもございますのでお気軽にご相談下さいませ。
不動産売買契約締結時に必要なもの
|
※取引内容や状況により必要書類が異なる場合がございますのでご相談下さいませ。
重要事項説明
不動産売買契約に先立ち買主様に対して宅地建物取引士が法律で義務付けられた事項等について書面を交付してご説明します。
※売主様にも事前に重要事項説明書の内容を確認していただきます。
不動産売買契約の締結・手付金の受領
【不動産売買契約書】により売買契約を締結します。
不動産売買契約書には法律で義務付けられた事項の他、条件交渉で合意した個別事項も記載します。
契約内容および【物件状況等報告書】と【設備表】を確認し売主様・買主様双方に署名捺印をいただき売買契約書を取り交わすとともに買主様が手付金を支払い売主様が受領後、契約の成立となります。
契約締結後は契約書の記載内容に基づいて双方の権利や義務を履行します。
6 残代金の受領・引渡し
買主様から売買代金の残代金を受領するのと同時に所有権の移転登記と物件の引渡しを行います。
これで不動産売買の取引が完了します。
現地確認
書類の確認
関係書類の受渡し
確認
引渡し前の現地確認
ご希望に合わせてお立ち会いの上、現地確認を行います。
登記に必要な書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか司法書士が確認します。
住宅ローン等、残債がある場合は抵当権抹消に必要な書類も確認し、その後、登記申請書類に売主様・買主様から署名捺印をいただきます。
住宅ローンが残っている場合（ご売却の不動産に売主様債務の抵当権が設定されている場合）買主様より受領した売買代金を返済に充当し、買主様への所有権移転登記と同時に抵当権の抹消登記を行います。
債務者の金融機関や登記手続きを代行する司法書士と連携して安全で確実なお取引のお手伝いをします。
残代金の受領
買主様から残代金を受領します。
現金小切手や現金で授受する場合もありますが、現金振込で残代金を享受するケースが一般的です。
買主様がローンを利用される場合には利用する金融機関にて取引を行います。
- ・引渡し前日まで売主様の負担、引渡し当日より買主様の負担をして固定資産税、管理費等の負担金の日割り精算を行うのが一般的です。
- ・仲介手数料、司法書士への報酬等の諸費用支払いを行います。
残代金の受領・引渡し時に必要なもの
＜一例です＞
|
※取引内容や状況により必要書類が異なる場合がございますのでご相談下さいませ。
物件（鍵）の引渡し・関係書類の受渡し
残代金の受領を同時に売主様は買主様へ物件の鍵を引渡します。
マンションの管理規約やパンフレット、建物付帯設備の取り扱い説明書等もこの時に買主様へお渡しします。
アフターフォロー
確定申告の案内、税理士の紹介等、お客様のご要望に応じてサポートします。
7 確定申告
不動産を売却して譲渡益が生じる場合や税制の特例制度の適用を受ける場合には確定申告の手続きが必要です。
確定申告は売却した翌年の3月15日までに行います。
売却時に所得（利益）が出た場合には譲渡所得税等が発生します。
売却後の税金についてはこちらのページをご確認下さい。